Guía Definitiva de Asambleas de Copropietarios en Conjuntos Residenciales: Edición VI

Continuó atendiendo diversas interrogantes sobre situaciones que guardan relación con aspectos formales de las reuniones de propietarios y cuestiones que, de acuerdo con la normativa y la Ley, deben ser abordadas en la reunión ordinaria, ya sea en la agenda o en temas varios.

Los lectores consultan.

Consulta:

Si yo como aparezco en el certificado de libertad y tradición junto con mi esposa de la vivienda en conjunto cerrado, pero no poseo la X, ¿es correcto que deba llevar un poder de mi esposa para poder participar en la Asamblea?”

Contestación

Si según la Escritura de transferencia de dominio ambos aparecen como propietarios, cualquiera de ellos puede participar en la asamblea con voz y voto. Si solo uno de los cónyuges está registrado como propietario, la persona que asista a la asamblea debe presentar el poder correspondiente. Es esencial revisar detalladamente el certificado de tradición y libertad.

Consulta:

Un lector plantea que desde hace 10 años, con el consentimiento de la asamblea, la oficina de administración ha funcionado en el salón social. Varios residentes actuales están pidiendo que se devuelva al uso original. Ante esta situación, el revisor fiscal ha manifestado que se someterá a consideración de la asamblea para que la administración continúe operando en ese sitio. ¿Por qué es necesario? ¿No deberían desocuparlo de inmediato sin requerir esta autorización?

Contestación

Los propietarios pueden demandar que este inmueble sea destinado a su uso original, ya que se estarían alterando sus derechos de uso y disfrute general sobre este; es distinto destinarlo permanentemente como oficina y regular su uso para que también pueda ser ocupado por los residentes. Considero que las normas específicas de uso podrían formar parte del manual de convivencia y ser aprobadas por la asamblea de propietarios; dado que el uso de la administración no fue arbitrario, sino autorizado por la asamblea, debe presentarse a consideración de esta la propuesta de aquellos que no están de acuerdo, quienes pueden justificar su postura con distintos argumentos.

Acerca del Consejo de Administración

Consulta

¿Pueden los miembros del consejo ordenar todo el tiempo al representante legal qué hacer y limitarse solo a autorizar lo que ellos determinen?”

Contestación

Cada órgano de administración tiene sus funciones propias conforme a lo estipulado en el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001; existen ciertas atribuciones que el administrador puede llevar a cabo de manera independiente y otras que necesitan autorización, por lo cual el consejo no puede coadministrar, usurpando las funciones que le corresponden al representante legal y por las cuales este debe rendir cuentas.

Consulta:

¿Se puede remunerar a un administrador por debajo del presupuesto aprobado por la asamblea, argumentando que es negociable y que los del consejo pueden cambiarlo a un precio inferior?”

Contestación

La selección del administrador debe ser realizada por el Consejo de Administración cuando este esté constituido. Sin embargo, el límite para la contratación y pago del administrador queda definido en el presupuesto anual aprobado.

Por la asamblea, esto implica que el Consejo podría aprobar un pago que no cumple con los estándares adecuados.

Consulta

Si asisto a la asamblea de copropietarios y me presento como candidato para ser miembro del consejo de administración, pero dado que no resido en la copropiedad, ¿puedo otorgar poder en ese instante a mi representante para que desempeñe mis funciones como consejero y me represente en las juntas del consejo?

Contestación

No hay ninguna restricción que impida a un propietario no residente en el conjunto o edificio ser designado como miembro del consejo y, en consecuencia, si acepta el cargo debe llevar a cabo las actividades propias de este. En caso de que finalmente no pueda asistir a las reuniones será el suplente quien tome su lugar. Aparte, es diferente un representante que actúe bajo poder expreso, como ocurre con el representante legal de una entidad jurídica o cuando alguien actúa con poder general. Cada situación debe ser evaluada en función de las facultades respectivas.

Consulta

“Habiendo sido seleccionado miembro del Consejo de Administración y tesorera por el mismo consejo, dejé de ser propietaria hace un mes. Pregunto: ¿existen restricciones?”

Contestación

En este caso, debido a que el consejero ya no posee las condiciones para continuar en el cargo, como no ser propietario, deberá notificar y renunciar al cargo para ser reemplazado por el suplente, en el mismo orden. También deberá entregar las cuentas referentes a la tesorería a los integrantes del Consejo.

Consulta

“El propietario puede vender solo una porción de la propiedad al salir del conjunto, puede quedarse con el parqueadero y/o depósito, aunque ya no resida allí. ¿Qué normativa impide que lo venda a otra persona que no sea propietaria del conjunto?”

Contestación

Según la normativa urbanística, en principio los parqueaderos y depósitos están destinados para los propietarios, residentes y ocupantes de las unidades privadas del respectivo edificio. Sin embargo, es posible que, como se menciona en la consulta, los parqueaderos y depósitos tengan su propio folio de matrícula, por lo que, al no existir una prohibición legal, podrán transferir la propiedad o arrendar estos a personas ajenas al edificio o conjunto. Esto no aplicaría si se trata de bienes comunes de uso exclusivo.

Consultas

Nora Pabón Gómez

Abogada, consultora externa

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