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El sueño de tener vivienda propia sigue siendo uno de los objetivos más importantes para las familias colombianas. De hecho, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), en 2024 el 39,6 % de los hogares del país eran propietarios de su vivienda, mientras que un 3,5 % habitaban su casa, pero aún se encontraban pagándola a crédito.
Frente a este panorama, muchos colombianos optan por postularse a subsidios de vivienda, ya sea a través del Gobierno o de las cajas de compensación, con el propósito de adquirir un inmueble y arrendarlo mientras terminan de pagarlo.
¿Está pensando en arrendar el apartamento que adquirió con subsidio de vivienda Foto:iStock
No obstante, antes de tomar esta decisión es importante conocer las implicaciones legales y las condiciones que aplican a quienes acceden a este tipo de beneficios. Sobre ello, Ramiro Hernán Gómez, abogado especialista en Derecho Comercial, explicó a EL TIEMPO los puntos clave que deben tener en cuenta.
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¿La persona está obligada a habitar el inmueble o existe la posibilidad de arrendarlo?
Según la Ley 2079 de 2021, se eliminó la restricción que impedía disponer del inmueble adquirido mediante subsidios de vivienda. Esto significa que el propietario tiene la posibilidad de arrendarlo, incluso si reside en el extranjero o si decide no habitarlo personalmente.
No obstante, esta disposición no aplica para los beneficiarios del programa Vivienda 100 % en Especie, en cuyo caso la norma exige que el hogar favorecido habite el inmueble durante al menos cinco años continuos.
“Con la Ley 2079 se dio mayor flexibilidad al uso de los inmuebles adquiridos con subsidio. Hoy, salvo en el caso de Vivienda en Especie, los propietarios pueden arrendarlos sin que ello implique perder el beneficio recibido”, informó el abogado Gómez.
¿Está pensando en arrendar el apartamento que adquirió con subsidio de vivienda Foto:iStock
¿Tras recibir un subsidio de vivienda, cuánto tiempo debe pasar antes de poder arrendar el apartamento sin limitaciones legales?
Para los subsidios habitacionales el propietario puede arrendar la vivienda en cualquier momento, sin que ello genere restricciones legales relacionadas con el beneficio recibido.
Al respecto, el abogado especialista en derecho comercial aclaró: “La Ley 2079 abrió la posibilidad de arrendar inmuebles adquiridos con subsidio sin imponer un tiempo mínimo de permanencia“.
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¿Qué documentación se debe conservar para demostrar que se está cumpliendo con los requisitos del subsidio mientras se arrienda la vivienda?
El abogado Ramiro Hernán Gómez informó que es fundamental conservar la documentación que demuestre el cumplimiento de las condiciones del subsidio de vivienda, en caso de que la entidad otorgante requiera una verificación. Entre los documentos más relevantes se encuentran:
- El contrato de arrendamiento firmado y legalizado.
- Los certificados de tradición y libertad actualizados del inmueble.
- La copia del documento que acredita el tipo de subsidio recibido.
- Evidencias de que el inmueble se utiliza con fines habitacionales, como las facturas de servicios públicos a nombre del arrendatario.
- Guardar toda comunicación o notificación enviada a la entidad que otorgó el subsidio, ya que estos soportes pueden servir como respaldo adicional.
Sobre este punto, el abogado Ramiro Hernán Gómez señaló que “la mejor manera de evitar inconvenientes legales es tener un archivo organizado con todos los soportes. De esa forma, si la entidad llega a requerir una verificación, el beneficiario podrá demostrar fácilmente que está cumpliendo con las condiciones del subsidio”.
¿Está pensando en arrendar el apartamento que adquirió con subsidio de vivienda Foto:iStock
¿Es necesario firmar un contrato de arrendamiento por haber adquirido la vivienda con subsidio?
En términos generales, el contrato de arrendamiento debe regirse por la Ley 820 de 2003, que regula el arriendo de vivienda urbana en Colombia.
Sin embargo, el abogado indicó que el hecho de haber adquirido el inmueble con subsidio no exige condiciones especiales adicionales, salvo que el programa específico contemple restricciones particulares, como la prohibición de subarrendar o de destinar la vivienda a fines comerciales.
En esos casos, es recomendable que el contrato incluya dichas cláusulas para evitar incumplimientos que puedan comprometer la validez del subsidio recibido.
“El contrato de arrendamiento no cambia por el subsidio, pero sí debe reflejar cualquier restricción establecida por el programa. Incluir estas condiciones protege tanto al propietario como al arrendatario y garantizar el cumplimiento de la norma“, agregó Gómez.
¿Está pensando en arrendar el apartamento que adquirió con subsidio de vivienda Foto:iStock
¿Se debe notificar a la entidad que otorgó el subsidio sobre el arrendamiento del apartamento?
El especialista le explicó a EL TIEMPO que, aunque no siempre es obligatorio notificar a la entidad otorgante sobre el arrendamiento del inmueble, es recomendable hacerlo, en especial cuando el subsidio recibido contempla condiciones particulares.
Por lo tanto, informar de manera voluntaria genera transparencia y ayuda a prevenir eventuales sanciones o malentendidos en el futuro.
Sobre este punto, el abogado Ramiro Hernán Gómez señaló que “la entidad valora la transparencia del beneficiario y así se evita que el subsidio pueda verse comprometido por falta de información” y agregó los documentos que se deben proporciomar:
- Una copia del contrato de arrendamiento.
- Carta explicando el motivo del arriendo.
- Los datos básicos del arrendatario,
- Constancia que certifique que el inmueble sigue destinado a uso habitacional.
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¿Se debe reintegrar total o parcialmente el subsidio o beneficio recibido si se decide vender el apartamento?
El abogado comercial le aclaró a esta casa editorial que el arriendo de un apartamento constituye un ingreso catalogado como renta no laboral, lo que implica responsabilidades fiscales para el propietario.
Así las cosas, según el monto de los ingresos anuales y otros factores financieros, el arrendador podría estar obligado a declarar renta y pagar los impuestos correspondientes.
Es importante resaltar que el hecho de haber adquirido la vivienda mediante un subsidio no exime al propietario de cumplir con sus obligaciones tributarias. Una vez el inmueble empieza a generar ingresos por arrendamiento, estos deben ser reportados ante la Dian.
Y agregó: “Todo ingreso derivado del arrendamiento se considera renta y, si supera los topes establecidos, debe declararse y pagar los impuestos que correspondan”.
¿Está pensando en arrendar el apartamento que adquirió con subsidio de vivienda Foto:iStock
¿De qué manera puede afectar el arriendo de el apartamento a la elegibilidad del propietario para acceder a futuros programas de vivienda o subsidios?
“El hecho de arrendar la vivienda no descalifica automáticamente a una persona de futuros subsidios, pero sí cambia su perfil socioeconómico“, comenzando diciendo el abogado Gómez.
Lo anterior quiere decir que los ingresos generados por concepto de arrendamiento, sumados a la condición de propietario de un bien inmueble, pueden modificar la situación de vulnerabilidad con la que inicialmente se accedió al beneficio.
En consecuencia, esto puede limitar la posibilidad de postularse nuevamente a programas de ayuda habitacional, ya que la mayoría de ellos están orientados a hogares sin vivienda propia o con mayores niveles de necesidad económica.
REDACCIÓN ÚLTIMAS NOTICIAS
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