Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde las inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Consultan los lectores:
Pago de expensas comunes en conjuntos de casas y apartamentos
“Vivo en un conjunto residencial en Armenia, Quindío, conformado por 108 casas y 80 apartamentos en dos torres; para la pintura y mantenimiento de las fachadas de las torres y cubiertas de los apartamentos, ¿deben participar todos los propietarios casas y apartamentos contribuyendo económicamente? ¿Con respecto a las casas, se pueden considerar las cubiertas y fachadas como áreas comunes?”
Conjunto cerrado Foto:Properix
Respuesta
Se deben analizar los planos y cuadro de áreas de propiedad horizontal para determinar el carácter de las cubiertas y fachadas de las casas . Aunque los dueños de estas no deberían asumir los gastos de las zonas y servicios comunes de los apartamentos ni al contrario, depende de la estructuración del reglamento de propiedad horizontal y lo determinado en este. De todas formas si no se han hecho las previsiones pertinentes, el cálculo se hará de acuerdo con los coeficientes de copropiedad. Por situaciones como esta es que se debe tener conocimiento y cuidado al elaborar los reglamentos en lo cual no sólo interviene el equipo jurídico sino el técnico y desde luego se parte de la voluntad y criterio del propietario inicial y a veces de los inversionistas de cada proyecto.
Para corregir esta falla o impresión los propietarios pueden reformar el Reglamento.
x Foto:iStock
Restitución de los garajes de visitantes
“Vivo en una UR en Jamundí-Valle del Cauca. Desde hace aproximadamente 5 años, la constructora entregó parqueaderos para visitantes tanto internos como externos, aproximadamente 30, entre los dos. Los residentes que llegan y los antiguos usan los parqueaderos, porque tienen 2 o más carros. No hay control de la situación por parte de la administración. Cuando se menciona el tema en la asamblea anual ordinaria nunca hay quórum; cuando se aborda a la administración de forma personal porque en un día y hora específica, mi visitante que siempre es familia no encuentra parqueo, ella responde que el carro también lo puede dejar afuera, que allá también hay. Es decir, no hemos podido devolvernos
los parqueaderos para lo cual fueron construidos. Mi pregunta es ¿Cómo hacemos para que a la luz de las leyes los parqueaderos de visitantes puedan usarse correctamente?, ¿es decir, prohibir bajo las normas reguladoras que los residentes los utilicen? Como vía alterna, yo particularmente he pedido que se destinen, aunque sea parcialmente un número determinado y no ha sido posible.”
Respuesta
El número mínimo de garajes de visitantes de cada edificio o conjunto es una exigencia de las normas urbanísticas y se determinan en la licencia de construcción y en los planos aprobados por esta, así como en los documentos técnicos y el reglamento de propiedad horizontal.
De acuerdo con lo previsto por la Ley 675 de 2001, los parqueaderos de visitantes son bienes comunes y no pueden ser asignados al uso exclusivo de determinados propietarios.
También establece la norma, la posibilidad de explotarlos económicamente. La regulación específica sobre la forma de su utilización para los visitantes se debe hacer por la asamblea de propietarios de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
El administrador debe cumplir y exigir el cumplimiento de la norma. Los propietarios afectados pueden ejercer el derecho de petición ante el administrador y el consejo para que se cumpla con el reglamento y las normas y además que se presente el caso concreto ante la asamblea que deberá tomar una decisión sobre la reglamentación del uso de estos bienes comunes. En caso contrario, y sin perjuicio de que se pueda instaurar una acción de tutela por violación de este derecho y también de la responsabilidad de estos órganos , se solicitará al administrador la activación de los mecanismos de solución de conflictos. Igualmente se podrá sancionar a los propietarios que usen de manera permanente estos estacionamientos. Se agrava este hecho cuando se trata de la utilización irregular de los garajes para personas con movilidad reducida.
Eventos
En el Congreso Nacional Inmobiliario 2025 llevado a cabo por FEDELONJAS el 2 y 3 de octubre ,el abogado Ramiro Serrano tuvo a su cargo la conferencia sobre un tema que llama a la reflexión y que va mucho mas allá de cualquier intento de modificación de la Ley 675 de 2001. “ Lo que viene para a la Propiedad horizontal. Reformas, retos y oportunidades legales”.
Por otra parte, la Organización Colombiana de Derecho, está invitando a participar en la 4ta. Convención Nacional de la Propiedad Horizontal, que realizará en Paipa
(Boyacá) del 16 al 18 de octubre de 2025 donde se mezclará la actividad académica con la turística.
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