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La Vivienda de Interés Social (VIS) vuelve a estar en el centro del debate económico y social. Esta vez, por la decisión del Gobierno de romper la indexación automática entre el salario mínimo y el precio de la vivienda, justo en un año marcado por un incremento excepcional del salario mínimo (23 por ciento).
El Ministerio de Vivienda publicó para comentarios un borrador de decreto —estará disponible hasta el próximo 24 de enero— con el que se ordenaría a que el precio de la VIS se pacte en pesos colombianos desde el inicio del negocio, y no en salarios mínimos, como ha sido habitual hasta ahora.
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La propuesta generó reacciones inmediatas del presidente Gustavo Petro, quien salió a desmentir que el aumento del salario mínimo tenga que trasladarse automáticamente al precio de la vivienda. En un mensaje en la red social X, el mandatario señaló que: “Indexar el precio de la vivienda por el salario vital es una aberración económica”. A su juicio, el valor de una casa depende de factores como el precio del suelo, los materiales, la financiación y las tasas de interés, y no de una sola variable salarial.
Para entender el alcance del decreto, es clave explicar cómo funciona hoy el mercado. Tradicionalmente, el tope del precio de la VIS se ha fijado en salarios mínimos legales mensuales vigentes (smmlv). En la práctica, eso significa que cuando un hogar se vincula a un proyecto —muchas veces sobre planos— se le informa que el inmueble cuesta, por ejemplo, 135 o 150 salarios mínimos. El valor en pesos que se comunica en ese momento es referencial, no definitivo.
El valor de una vivienda depende de varios factores como el precio del suelo, no solo del salario. Foto:Apiros
Así lo explica Jairo Rubio Escobar, exsuperintendente de Industria y Comercio. Según Rubio, el precio real que paga el comprador es el vigente al momento de la escrituración, no el que se informó cuando se firmó la separación o promesa inicial.
“Esos pesos que se informan al comienzo son a título informativo. El valor definitivo es el que rige cuando se escritura la vivienda”, señala. En años de aumentos moderados del salario mínimo, este mecanismo pasó casi desapercibido. Pero con un ajuste cercano al 23 por ciento, el impacto se volvió evidente.
“Con un aumento del salario mínimo tan alto como el que se decretó para 2026, es natural que el Gobierno esté preocupado. El impacto es muy fuerte y ahí se entiende que quieran revisar cómo se están formando los precios de la VIS”, señaló Rubio.
Momento de desindexar
El borrador de decreto parte de una preocupación: evitar que el fuerte aumento del salario mínimo se traduzca en un encarecimiento automático de la vivienda VIS, incluso para familias que ya estaban comprometidas con un proyecto.
Jairo Rubio, exsuperintendente de Industria y Comercio. Foto:Archivo EL TIEMPO
El Ministerio de Vivienda sostiene que la indexación ha generado dispersión normativa y ha permitido que topes excepcionales se usen como referencia general, afectando el acceso efectivo a la vivienda de los hogares de menores ingresos.
El presidente Petro reforzó ese argumento al afirmar que solo una parte del costo de la vivienda corresponde al salario, mientras que otros factores pesan más en el precio final.
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En esa misma línea, Helga María Rivas, ministra de Vivienda, explicó que el decreto “cuida a los hogares compradores de VIS, garantiza transparencia, previene abusos y da seguridad jurídica”, al establecer que el precio se pacta en pesos desde el inicio y no puede cambiar solo porque cambió el año o el salario mínimo.
Impacto en compradores
El impacto más directo es para las familias de ingresos bajos y medios que están evaluando comprar vivienda nueva. Con la desindexación, el precio máximo de la VIS crecería menos que si siguiera atado al salario mínimo. En la práctica, esto busca evitar que el fuerte aumento del salario termine traduciéndose en viviendas más costosas, lo que hoy expulsa a muchos compradores del mercado.
Para estos hogares, el decreto apunta a preservar la asequibilidad: que el precio de la vivienda no se dispare solo por una decisión salarial, cuando los ingresos reales, el crédito y los subsidios no crecen al mismo ritmo.
El reto ahora es cómo absorberán los constructores el mayor costo laboral sin trasladarlo al precio. Foto:Contex
Esto reduce uno de los mayores temores de los compradores: llegar a la escrituración y encontrarse con un valor muy superior al inicialmente esperado, afectando su cierre financiero, advierten algunos analistas
El borrador del decreto también es clave para quienes ya separaron una vivienda VIS o están en trámites de crédito. Al desacoplar el precio del salario mínimo, se reduce el riesgo de que el valor final del inmueble suba abruptamente entre la separación y la escritura, un problema frecuente cuando hay incrementos altos del salario mínimo.
Además, el decreto recoge y refuerza lo ya señalado por la Superintendencia de Industria y Comercio en su Circular Externa 004 de 2024: el precio de la vivienda debe informarse en pesos y el consumidor solo está obligado a pagar lo que se le informó cuando manifestó su voluntad de compra —por ejemplo, al firmar un contrato de separación o una fiducia—.
Para Rubio Escobar, exsuperintendente, con le decreto no se estaría prohibiendo negociar en salarios mínimos, algo que la ley permite. “Lo que no se puede hacer es confundir al consumidor”, advierte. Rubio reconoce que la preocupación del Gobierno es válida, dado el aumento “altísimo” del salario mínimo, pero aclara que la discusión no es de prohibición, sino de reglamentación y protección al comprador.
En su opinión, el reto ahora es cómo absorberán los constructores ese mayor costo laboral sin trasladarlo de manera automática al precio. “Eso ya es otro tema”, dice Rubio, aludiendo a los márgenes del sector y a las decisiones empresariales que vendrán.
Con la desindexación, los constructores pierden la posibilidad de trasladar mecánicamente el alza del salario mínimo al precio final, lo que puede presionar sus márgenes. Al mismo tiempo, el Estado asume un rol más activo de vigilancia, para evitar abusos y asegurar que la oferta de VIS no se frene.
El Gobierno admite en sus justificaciones que, si el precio de la VIS crece menos, los subsidios de vivienda podrían rendir más, pero también que será necesario vigilar que la menor indexación no frene proyectos. Si la oferta cae, el Estado podría verse presionado a reforzar subsidios, garantías o incentivos para que la construcción de VIS no se desacelere.
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