Aumento del salario mínimo en 2026 impactará la cuota de administración en propiedad horizontal: experto explica cómo evitarlo

El aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (Smmlv) en Colombia para 2026, fijado en un 23%, ha suscitado inquietudes en el sector de propiedad horizontal.

La creencia de que la cuota de administración debe incrementarse en la misma proporción es común entre propietarios y administradores. Esta suposición puede parecer lógica: si el salario mínimo aumenta, así debería ser la cuota. No obstante, esta reivindicación no se aplica en todos los escenarios y puede llevar a presupuestos desajustados y encuentros conflictivos en asambleas.

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Daniel Laverde, portavoz de la plataforma de gestión de copropiedades Properix, explicó a Infobae Colombia que la cuota de administración surge de un presupuesto anual diseñado a partir de cifras y contratos reales, y no como una fórmula automática vinculada al decreto del salario mínimo.

“Cuando la discusión se simplifica a ‘subió el mínimo, sube la cuota’, se omite lo fundamental, que es la estructura del gasto y la obligación de justificar cada gasto con datos”, indicó el experto.

El presupuesto de una copropiedad se divide en tres categorías de gastos. La primera incluye rubros que dependen directamente del salario mínimo, como vigilancia, aseo y portería, que efectivamente se ven afectados por el incremento del 23% y los recargos legales asociados.

El segundo grupo comprende elementos indexados al Índice de Precios al Consumidor (IPC), como algunos contratos de administración externa, mantenimientos con cláusula de reajuste, alquileres y suministros con incrementos pactados.

Finalmente, el tercer grupo incluye gastos influenciados por factores externos o del mercado: servicios públicos, pólizas de seguro, repuestos, reparaciones y provisiones de insumos.

Según las declaraciones obtenidas por este medio, la vigilancia representa un caso crítico. Además de estar vinculada al salario mínimo, su costo se ve afectado por regulaciones sectoriales, condiciones contractuales y la estructura de turnos, especialmente en propiedades que operan de manera extendida o continua.

Las modificaciones en la organización de jornadas y recargos pueden alterar el costo final del servicio y, por ende, el presupuesto anual.

El análisis del especialista consultado por Infobae Colombia sugiere que el aumento de la cuota de administración no debería ser una réplica exacta del incremento salarial. La recomendación de Properix es aplicar un ajuste ponderado, basándose en el gasto del año anterior, y no únicamente en lo presupuestado.

Así, cada componente del presupuesto se hace conforme a su naturaleza: los rubros de personal se actualizan siguiendo el salario mínimo y sus recargos; la vigilancia se recalcula según contratos y normativas sectoriales; los mantenimientos y proveedores son revisados con nuevas cotizaciones y renegociaciones; los servicios públicos se proyectan empleando consumos históricos; y las pólizas son evaluadas conforme a coberturas y riesgos contratados.

“Aumentar la cuota el mismo 23% que el salario mínimo es una solución fácil, pero no necesariamente adecuada. La cuota no es un eco del decreto, es el reflejo de un presupuesto bien estructurado, elemento por elemento, que debe ser presentado y justificado en asamblea”, finalizó Laverde en la conversación con este medio.

El resultado de este análisis presupuestario puede coincidir, superar o quedar por debajo del 23%, dependiendo del peso de los contratos laborales y de vigilancia en relación con el total de gastos.

La transparencia y el soporte documental son cruciales para evitar desavenencias en las asambleas de copropietarios. Cuando el presupuesto se presenta de manera puntual, desglosado y acompañado de simulaciones claras, la discusión se enfoca en los datos y no en percepciones. Por el contrario, la ausencia de trazabilidad suele dar lugar a debates emocionales y desconfianza hacia la administración.

“La diferencia entre una asamblea pacífica y una asamblea conflictiva suele residir en la trazabilidad. Cuando el presupuesto llega tarde o carece de soporte, el debate se vuelve emocional: los propietarios perciben un aumento sin justificación; los administradores se defienden con el argumento del salario mínimo; y la conversación se reduce a una disputa sobre porcentajes”, advirtió Laverde.