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Debido a las consultas similares sobre temas que se debaten en las asambleas de propietarios que dentro de los tres primeros meses se vienen realizando en edificios, conjuntos, agrupaciones y unidades inmobiliarias cerradas cobijadas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, sigo incluyendo las respuestas anteriores y las recientes. Ello sin perjuicio de que a partir de próximos artículos reasumamos la atención de casos diferentes consultados por los lectores, que se encuentran pendientes, por cuanto hemos dado preferencia a las relacionadas con las asambleas ordinarias.
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Consultan los lectores
“¿En un edificio residencial como se deben hacer las votaciones? ¿Se cuenta un voto por apartamento? “
Respuesta
La Ley 675 de 2001, establece que los coeficientes de copropiedad determinan la participación de los propietarios de bienes privados en la asamblea general de propietarios-. De tal manera que cada voto equivale a este índice señalado en cada reglamento. Sin embargo, la Corte Constitucional al declarar la exequibilidad del parágrafo 2 del artículo 37 advirtió que esto se entenderá así en los edificios destinados a vivienda cuando se trate de decisiones de contenido económico. En los demás casos, regirá la regla de un voto por cada unidad privada. En los inmuebles con otros usos siempre se tendrá en cuenta el coeficiente. Es necesario revisar y aplicar cada reglamento de propiedad horizontal. (Sentencia C-522 y C-738 de 2002)
Pregunta
“¿Es necesario verificar el quórum en varios momentos durante la asamblea? En muchos casos, especialmente en las reuniones presenciales, los últimos puntos son decididos por los pocos que se mantienen presentes hasta el final. “
Respuesta
Sí. Al momento de realizar las votaciones si es notoria la ausencia de propietarios que ingresaron solo para dejar constancia de su asistencia o por cualquier otro motivo, se debe rectificar si hay quórum ya que de acuerdo con la Ley 675 de 2001 se requiere de más de la mitad de los propietarios para deliberar y la mitad más uno de los asistentes para decidir. Este caso es de los más frecuentes para impugnar las decisiones tomadas en asambleas.
Asamblea de copropietarios Foto:Gemini
Pregunta
“¿Pueden el administrador y el Consejo de administración, dictar unas reglas al comienzo de la asamblea, para limitar el uso de la palabra e impedir que las personas presenten sus quejas y situaciones particulares?”
Respuesta
Las normas detalladas para el funcionamiento de la asamblea pueden estar contempladas en el reglamento interno o en el manual de convivencia, lo cual asegura una asamblea con menos duración, mayor participación y mejor organización.
Sin embargo, no encuentro problema en que la asamblea al comenzar la reunión establezca al menos el tiempo que puede demorar cada intervención, tratando de respetar los derechos de todos los participantes.
Es pertinente recordar que las deliberaciones se deben referir a los puntos del orden del día y cada queja particular debe ser presentada ante el administrador o el consejo por separado, salvo que el asunto competa a la asamblea, según el reglamento de propiedad horizontal, por lo cual se podría incluir en el orden del día o tratarse en proposiciones y varios, cuando se incluya este punto. Muchos de estos reclamos se presentan cuando el administrador o el consejo informan sobre sus gestiones realizadas o en el momento en que se aprueba el presupuesto, pero deben ser generales.
Pregunta
“¿Es válida la asamblea sin la presencia del administrador o del revisor fiscal?”
Respuesta
Ni uno ni otro forman parte de la asamblea pues esta se conforma por propietarios. Los informes anuales, las cuentas, el presupuesto de ingresos y gastos, así como el balance el año y la ejecución presupuestal, deben ser sometidas a consideración del consejo y si el administrador no puede asistir para lo pertinente o el revisor fiscal para rendir su informe, pueden solicitar al Consejo a también a otra persona que los represente. La asamblea se puede reunir válidamente sin la presencia del administrador o del revisor fiscal.
Incremento del salario mínimo fue suspendido. Foto:iStock
Noticia con efectos para el sector inmobiliario
Suspendido decreto 1469 de 2025 sobre aumento de salario mínimo
Mediante auto del 12 de febrero de 2026 el Consejo de Estado resolvió “Decretar la medida cautelar de suspensión provisional de los efectos del Decreto 1469 del 29 de diciembre de 2025 expedido por el presidente de la República y los ministros de Trabajo y de Hacienda y Crédito Público”.
De igual manera ordena a estas entidades demandadas que dentro de los 8 días calendarios siguientes a la notificación de la providencia, realicen, expidan y publiquen un decreto en el que se fije el porcentaje transitorio de aumento del salario mínimo para 2026. La noticia se recibe en momento de cierre de esta columna y el auto es extenso (63 páginas) por lo cual no alcanzo a hacer mis comentarios como los emití cuando se expidió el citado decreto suspendido que causó tantas consecuencias negativas para empresarios, entidades y especialmente para empleados y trabajadores, pues para asumir estos aumentos se debieron revisar y recortar los presupuestos y número de trabajadores, prescindiendo de otros. Por ahora reflexiono sobre la seguridad jurídica en el tema de la elaboración de presupuestos de las copropiedades y en los contratos que deban suscribir especialmente los de vigilancia y seguridad y los de aseo.
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