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Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con la administración de conjuntos residenciales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Al realizar el balance de las normas y hechos que durante el año 2025 impactaron a los sectores de la construcción y de la propiedad horizontal, resulta inevitable centrar la atención en uno de los aspectos con mayor repercusión económica: la aplicación del Decreto 1469 de 2025, mediante el cual se fijó el salario mínimo legal que regirá en Colombia a partir del 1.º de enero de 2026, con un incremento del 23,7 % frente al año anterior.
Si bien esta medida puede interpretarse inicialmente como una expectativa de mejora en la calidad de vida de muchos trabajadores, en la práctica corre el riesgo de convertirse en una ilusión fugaz. Ello, en la medida en que sus efectos se trasladarán de manera inmediata al aumento de los costos de la vivienda, los servicios públicos, el transporte, los cánones de arrendamiento y, de forma muy directa, a las cuotas de administración en las copropiedades.
La situación se torna especialmente compleja si se tiene en cuenta que administradores y consejos de administración ya venían adelantando la estructuración de los presupuestos para 2026, tarea que desde antes de la expedición del Decreto resultaba difícil de planear, calcular y sostener ante las asambleas de copropietarios por los efectos de la Reforma Tributaria y las crecientes dificultades para alquilar bienes comunes, cuyos ingresos terminan destinándose, en gran parte, al pago de impuestos y no para disminuir las expensas comunes. En este contexto, será necesario reprogramar completamente los presupuestos.
Vigilantes conjuntos Foto:iStock.
Quienes vivimos y desarrollamos nuestras actividades bajo el régimen de propiedad horizontal, y los profesionales que además acompañamos la estructuración de proyectos inmobiliarios, conocemos bien que un incremento del salario mínimo en un porcentaje que raya en lo irreal , tiene un impacto determinante en la elaboración y aprobación de los presupuestos.
No es necesario ser economista, abogado tributarista, revisor fiscal o experto contable para comprender que las cuotas de administración deberán aumentar de manera considerable. Los costos de vigilancia, aseo y demás servicios indispensables para garantizar la seguridad y la salubridad se incrementarán de forma inmediata y desproporcionada. Como consecuencia, resulta previsible que muchas copropiedades se vean obligadas a recortar personal o disminuir gastos, afectando la satisfacción de necesidades básicas.
En síntesis, el aumento desproporcionado del salario mínimo promovido por el actual gobierno impactará negativamente a constructores, adquirentes de vivienda, arrendatarios, copropietarios y, en general, a toda la cadena del sector inmobiliario. Más que una solución estructural, corre el riesgo de convertirse en un sueño irrealizable, poniendo en juego numerosos empleos y, con ellos, la estabilidad económica de muchas familias.
A ello se suma un aspecto jurídico de gran relevancia. En la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece que los presupuestos se ajustan con base en el salario mínimo, y solo en pocos casos con el IPC. Desde la perspectiva de los asesores jurídicos del sector inmobiliario surgen entonces importantes inquietudes: el reglamento de propiedad horizontal es de obligatoria aplicación. Si este dispone que el presupuesto de gastos se ajusta conforme al salario mínimo, dicho ajuste no es discrecional.
Las copropiedades no pueden abstenerse de aplicar el incremento ni diferirlo por razones de conveniencia. Tampoco el consejo de administración ni la asamblea pueden desconocerlo. Si el presupuesto aumenta obligatoriamente como consecuencia del incremento del salario mínimo, la cuota de administración debe reflejar ese aumento. No hacerlo generaría un desfinanciamiento de los servicios y un alto riesgo de incumplimiento contractual frente a las empresas de vigilancia y aseo.
Debe recordarse, además, que el incremento del salario mínimo legal vigente impacta no solo el salario base, sino también las prestaciones sociales, la seguridad social, los recargos y los costos indirectos, y en general los bienes y servicios, lo que hace inevitable un aumento global de los gastos en las copropiedades.
Por último , deseo a todos los lectores un nuevo año de salud y bendiciones.
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