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En la preparación y aprobación de los presupuestos conviene recordar que no se debe disminuir la seguridad ni poner en riesgo la vida y la salud de residentes y ocupantes de edificios, conjuntos y condominios.
Continuamos recibiendo varias consultas relacionadas con las asambleas de propietarios pues ya los administradores y los consejos de administración están en la tarea de organizarlas y preparar los presupuestos, balances y demás actos y documentos para su presentación ante el principal órgano de cada copropiedad. Este año 2026 debido a causas ya conocidas, en especial a la necesidad de revisar y evaluar muy bien cada gasto debido al aumento imprevisto y desproporcionado del salario mínimo del personal de vigilancia y aseo y también de quienes cumplen otras funciones, estas reuniones ordinarias de los propietarios, en la mayoría de los casos tendrán que ser realizadas en el mes de febrero.
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Solo en la asamblea de propietarios se podrán aclarar mejor las dudas que siguen teniendo los órganos de administración sobre la aplicación de estos incrementos y la posibilidad de que cada inmueble siga contando con la misma seguridad, haciendo lo posible y necesario para priorizar rubros urgentes a costa otros menos esenciales. Esto se notará aún más si el Reglamento determinó que el ajuste del presupuesto se realizaría de acuerdo con el salario mínimo. Cuando no lo haya previsto así, se ajustará con el IPC o con la base que señale el reglamento, pero en últimas será la asamblea la que verifique muy bien el presupuesto preparado por el administrador y verificado por el Consejo, sin desconocer que de todas maneras será obligatorio el pago del ajuste citado a los trabajadores.
Con anterioridad advertí que el uso de los medios tecnológicos es un complemento y ayuda valiosa para los vigilantes, pero expuse las razones por las cuales no se puede remplazar totalmente a los servicios que prestan las compañías de vigilancia y seguridad (muchas otorgan beneficios adicionales o valores agregados que pueden disminuir o compensar gastos). También he respondido consultas sobre la diferencia entre las funciones de los vigilantes y los conserjes. Son muchos los factores que deberán tener en cuenta los consejos y los administradores en el momento de preparar los presupuestos y en el análisis y aprobación por parte de la asamblea.
Asambleas Foto:iStock
Preguntan los lectores
¿Corresponde solo al administrador definir la modalidad de la asamblea?
“Hoy día la asamblea ordinaria de copropietarios de una unidad residencial regida por la Ley 675 de propiedad horizontal se puede realizar en tres modalidades diferentes:
Presencial 100%, Virtual 100%, Mixta (presencial + virtual). ¿Quién puede definir cuál de las tres modalidades se selecciona para realizar la asamblea ordinaria? ¿El consejo de administración o el administrador están facultados y autorizados para definir que la asamblea se realice en una de estas 3 modalidades? por ejemplo que se haga presencial solamente?”
Respuesta
Como es el administrador el que hace la convocatoria y junto con el Consejo preparan el presupuesto, estados financieros y demás actos y documentos preparatorios, son estos dos órganos los que pueden definir la modalidad en que se realizará la asamblea, teniendo en cuenta el reglamento de propiedad horizontal y las características, presupuesto y condiciones que definan si estas deben ser presenciales o no presenciales. Esto, en cuanto a ordinarias, porque si se ha incluido una propuesta que requiera del quorum calificado del 70% del total de coeficientes, esta debe ser presencial. No obstante, es conveniente que los propietarios participen en esta definición y podría realizarse una encuesta previa para determinar en qué forma se deben reunir los propietarios.
Apartamentos Foto:Canva
Propuestas que no se deben incluir en el orden del día
“La constructora no dejó un espacio destinado para la disposición y almacenamiento de los residuos aprovechables o reciclables, razón por la cual le solicito si es viable que la asamblea apruebe disponer de dos parqueaderos para construir esta área? ¿Podría incluirse este punto en el orden del día?”
Respuesta
Aunque la asamblea ordinaria tiene unas funciones determinadas en el reglamento y en la Ley 675 de 2001, no existe impedimento de que se presente este caso lo cual se puede incluir como punto del orden del día o en proposiciones y varios. Ello siempre que la asamblea sea presencial. Sin embargo en razón de que el caso se puede tipificar dentro de los que requieren que la decisión sea tomada por un quorum deliberatorio de los propietarios que representen al menos el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad, ya que se trataría del cambio de destinación especifica de un área común e implicaría una sensible disminución en
el uso y goce de los parqueaderos, lo mejor y más ajustado a la norma es estudiar el caso de manera más detenida y presentarlo en asamblea extraordinaria, la cual debe ser presencial.
apartamentos Foto:Istock
Fecha de la convocatoria
“En nuestro conjunto de uso mixto el año pasado la asamblea fue convocada para el mes de marzo y al no haberse reunido porque no hubo quorum se convocó de nuevo para el mes de abril. Muchos alegamos que esta reunión tenía el carácter de asamblea por derecho propio y que estaba extemporánea. Ya la administración está advirtiendo que se realizará en abril nuevamente. ¿Se podría impugnar esta?
Respuesta
La asamblea se debe reunir en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y en vacío de este, se aplica la Ley o sea dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento del respectivo periodo presupuestal. La asamblea se reúne por derecho propio, solo en caso de que no se haya hecho la convocatoria. En el caso de la consulta, esta se realizó por lo cual no tiene el citado carácter. Así la reunión se celebre en abril, los propietarios deben acudir sin perjuicio de que si se advierte que se vulnera el reglamento de propiedad horizontal o la Ley 675 de 2001, se impugnen las decisiones ante el juez civil.
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