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El incremento del 23 por ciento en el salario mínimo en Colombia ha dejado de ser una noticia económica para convertirse en una preocupación doméstica inmediata. Este ajuste, que impacta directamente en los costos operativos de edificios y conjuntos residenciales, ha transformado las asambleas de copropietarios de este año en reuniones determinantes.
Lo que antes se percibía como una diligencia rutinaria, hoy es el espacio donde se definirá qué tanto se encarecerá el costo de vida para millones de familias que habitan bajo el régimen de propiedad horizontal.
En un país donde aproximadamente la mitad de las viviendas urbanas se rigen por este modelo, el peso de la mano de obra es crítico.
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Según Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, los servicios de vigilancia, mantenimiento y aseo representan entre el 60 y el 65 por ciento del presupuesto total de una copropiedad. Por ello, un reajuste salarial tan elevado presiona alzas en las cuotas de administración que podrían oscilar, en promedio, entre el 18 y el 20 por ciento.
Importancia de la asistencia y el debate técnico
A pesar de la presión financiera, los incrementos no ocurren por decreto ni de forma automática. La normativa colombiana exige que cualquier ajuste en las expensas comunes nazca de un presupuesto técnico que debe ser validado y votado por la asamblea. Esto otorga a los propietarios un poder de decisión que, de no ejercerse mediante la asistencia, suele derivar en la aprobación de cuotas sin un análisis riguroso de eficiencia.
Existen varios factores que los copropietarios deben considerar durante estas sesiones:
- La posibilidad de revisar contratos de servicios para buscar eficiencias o renegociar condiciones.
- El análisis de los fondos de reserva o expensas acumuladas que podrían amortiguar el impacto del alza.
- La revisión de fórmulas de incremento aprobadas en años anteriores que podrían haber quedado desfasadas ante la realidad económica actual.
- La diferenciación de costos según el tamaño y los servicios específicos de cada conjunto o edificio.
El monto de la administración se pacta cada año en la asamblea de propietarios. Foto:Archivo ETCE / iStock
“La cuota de administración no se sube de manera arbitraria, se define con base en necesidades reales, pero eso solo se logra si hay participación”, explicó Ramírez en Portafolio.
Desafío para propietarios e inquilinos
El panorama se vuelve más complejo al analizar el mercado de arrendamientos. En Colombia, más del 40 por ciento de los hogares vive en alquiler y, frecuentemente, el pago de la administración recae sobre el inquilino.
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Mientras que el canon de arrendamiento tiene un tope de incremento legal basado en el IPC del año anterior (fijado en 5,1 por ciento), la cuota de administración no tiene ese límite, lo que representa un golpe directo al flujo de caja de los arrendatarios.
Asamblea de copropietarios Foto:Canva
Para los propietarios que incluyen el valor de la administración dentro del arriendo total, la situación también es retadora, ya que no pueden trasladar el aumento de la administración al canon por encima de la ley, lo que reduce la rentabilidad de su inversión.
En este contexto, las reuniones ordinarias programadas para los primeros tres meses del año adquieren una relevancia inédita. La inasistencia no solo podría derivar en multas por quórum, sino en la aceptación pasiva de un presupuesto que afectará las finanzas del hogar durante todo el 2026. La clave, según los expertos, radica en una discusión informada que equilibre la calidad de los servicios del edificio con la realidad económica de sus habitantes.
* Artículo desarrollado con apoyo de IA y revisado por un periodista.
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